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內容來自sina新聞

  至此,業內方驚覺此前5-8月的廣州、深圳地王頻出不過是小前奏,真正的高潮在北京和上海。

  張大偉認為,地王頻出對市場非理性發展有明顯的推動,按近期地王價格,房價要在目前價格基礎上漲50%,才能滿足地王入市時盈利。

  參與舉牌的有九龍倉-恒基聯合體和新鴻基旗下的威萬投資兩傢。經半小時激烈競價,新鴻基豪擲217.7億奪標,高出起始價約42億元,樓板價3.73萬元/平方米,溢價率約為24.2%。

  而對於一些以住宅開發為主的房企來說,其追求的是高土地價值、高利潤。世茂、濱江是在豪宅產品開發上有所建樹的公司,此次兩傢公司所拿地塊,單價均超過其他房企測算范圍,也是在賭未來房價大漲。

  在張大偉看來,李嘉誠此前在香港和內地的投資很少有失誤。他此番拋售內地物業,或是看空內地市場,因為他發現瞭其中的風險。

  張大偉也指出"失控"的危險。"這一波地王的誕生將帶動樓市繼續上揚,9、10月份各大城市,尤其是一線城市的房價將繼續上漲。屆時,新一輪調控政策將會推出,以防房地產市場出現失控局面。"

  9月5日早上,上海市區僅剩的黃金地塊之一"徐傢匯(9.66, -0.20, -2.03%)中心項目"出讓,底價175.26億。

  當天下午,備受矚目的杭州"最後一塊黃金地塊"--華傢池地塊進入現場競拍,最終,57、58、59三個地塊分別由綠地以56.2億、世茂以 36.7億、杭州本土企業濱江集團(8.50, 0.06, 0.71%)以43.83億拍得,三地塊共吸金136.7億,誕生瞭杭州新的總價地王。

  與此同時,宏觀經濟正走在復蘇路上。各項宏觀指標均指向良好,增強瞭開發商人士的樂觀預期。

  新一屆政府上臺後,對房地產未有打壓,近期又釋放瞭"促進房地產業平穩健康發展"的信息,業內普遍認為這對行業是利好,整體預期偏向樂觀。

  多位接受本報記者采訪的業內人士表示,若土地市場再繼續這麼火爆下去,可能會面臨失控,國傢決策層或將出手。

  事實上,絕大部分主流開發商都回避瞭徐傢匯地王項目的競拍,新鴻基此次的競爭對手隻有九龍倉-恒基聯合體,後者均是香港房企中財務穩健、以持有物業經營見長的公司。

  興業銀行杭州分行一則預公告顯示,其7月時曾向總行請示設立一款總額最高達89億元的股權投資基金私人銀行理財產品,專項用於濱江集團一起投資杭州華傢池的項目。

  對於近期頻繁出現的地王,業內人士認為需區別看待。上海徐傢匯地王是商業地塊,新鴻基賭的是中國消費市場和區域、產業升級的機會;而融創、濱江等拿下的地塊,則是住宅地塊,賭的是未來房價繼續上漲。

  但這類新進入者,並不具有房地產開發相關融資、風險管理的經驗,而選擇與其合新北市銀行貸款利率作的開發商,往往也是拿不到便宜資金的非央企、非大型房企的中小型民營房企。

  "高價拿地的開發商同樣是高杠桿、高成本資金運作,這要求他們必須按照合約規定時間完成銷售,回籠資金,而未來的售價又絕對不會便宜,一旦達不到這兩點,則必須剛性兌付,屆時必會對其資金鏈產生嚴重影響。"前述房企人士說。

  上海新地王的創造者是香港新鴻基以現金流強勁著稱。拿下杭州華傢池三地塊的綠地、世茂、濱江也是香港上市公司,其中綠地上月末剛剛在香港借殼上市。

  一傢大型地產商人士對本報記者說,在房產稅即將推出、土地出讓制度或發生變革的背景下,樓市的未來變得非常不確定。

  9月5日這天,上海、杭州、蘇州年內地王紀錄同時刷新。上午,上海217.7億"總價地王"剛剛落地,下午,杭州華傢池地塊以136.73億元成為當地新的"總價地王",蘇州金雞湖地王以15150元/平米的價格刷新當地樓面價記錄。

2013年的土地市場狂熱,註定要史上留名。

  預期分化的"地王"

  "現在一線城市拿瞭地王,百分百都要做豪宅,豪宅和普通商品房不可同日而語,其價格並不由成本決定。"廣州本地一傢銀行高管對本報記者說,開發商賭的就是這些有錢人會繼續買房,而且是買豪宅。

  "地王"錢袋之憂

  開發商的豪賭,少不瞭金融機構的撐腰。

  房企重金儲地離不開金融機構高杠桿的支持。然數據顯示,經歷瞭6月份的"錢荒"後,金融機構去杠桿之勢持續,對房地產資金來源影響重大的開發貸和按揭貸都在收縮;外圍QE退出預期加強,熱錢正流出新興市場,香港樓市已先行下跌。

  但上述房企的資金實力並不在一個級別。本報記者查詢年報顯示,新鴻基資金杠桿很低,其資金成本常年僅為3%-5%左右,而濱江、融創的資金成本都較高,部分項目的融資成本在10%以上。

  "一旦拿下華傢池地塊,這款產品就有可能出現在市場。"杭州金融界人士透露,這款產品的年化收益率肯定在10%以上。

  而據接近融創集團的人士稱,融創亦有進行多款信托和固定收益債的融資,這些產品的投資回報率一般也超過10%。

  "開發商的豪氣一覽無餘,但其實風險已在積聚。"深圳一傢房地產私募基金人士對本報記者說,"看不懂這些開發商的行為,面對中國宏觀經濟收縮甚至拐點,這種豪賭是很有風險的。"

  而部分金融機構的做法正在推高這種風險。上述大型開發商人士透露,目前不少銀行正在嘗試以前很少做的房地產信托、資管、基金類產品。一是因為這類產品比銀行傳統貸款收益高不少;勞保貸申請2016信貸年息二是因為利率市場化的加速到來,促使金融機構對其盈利結構進行改革。

  同日,在杭州揮金的世茂又以23.1億元、24.15億元相繼拿下蘇州金雞湖7號、6號地塊,7號地塊樓面價高達15150元/平米,拿下當地樓面單價地王。

  "徐傢匯地塊單價並不高,但因為其60%為商業性質,要求持有經營,地塊總價200多億,總投資要400億,其中可銷售回收250億,另外150億是資金沉淀,這對絕大部分開發商來說開發難度大、資金周轉率不高。"一位大型房企人士評價說。

  土地狂熱成強弩之末?

  房企紮堆一線城市拿地,制造出一個又一個地王。與之形成鮮明對比的是,李嘉誠近日卻頻繁拋售上海、廣州等內地物業。有業內人士指出,這是看空國內市場的反周期操作。

  "目前房地產市場火熱,大部分城市房價都在上漲,全國經濟形勢復蘇,'國五條'的影響日益淡化,政策調控處於空窗期,房企融資渠道拓寬,銷售業績向好,這些因素導致開發商對未來的預期狂熱。"中原地產市場總監張大偉對本報記者表示。

  按以往的經驗,地王頻出的時刻,就是風險高企之時,市場將迎來調整,土地市場局部頂點已經到來。

  張大偉舉例說,2007年曾出現過一波地王潮,此後即經歷一系列調整。當前發展商拿下的地王,一旦入市,新房售價必然比周邊地區高30%-40%,面臨著十分嚴峻的銷售壓力。並且,它們的現金流狀況是否足以支撐如此高的地價款是未知數。

京滬蘇杭兩日四地王 地價失控或倒逼調控新政

  而一天前的9月4日,融創集團在北京拿下全國新單價地王,高達7.31萬元/平方米的樓面地價震驚業內。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]認為,假如明年經濟是往上走,通脹也會起來,則明年的貨幣政策比今年還要略緊一點,這對樓市有負面影響,可能會出現一個降溫的過程。

  前述大型開發商人士則對本報記者表示,目前高價拿地的房企,其判斷依據是在樓市短期行政化調控弱化、長效機制尚未建立的空檔期,住宅價格會平穩上漲,但這個空檔期有多長,誰也不知道。而這種高價拿地,對房價將產生刺激作用,則加速瞭房地產周期化拐點的到來。

  未來,長效機制的政策組合中,或將包括房產稅、土地出讓金制度改革以及金融體制改革,這些政策一旦明晰,魚池鄉土地貸款率利最低銀行比較將改變市場的預期。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/09113547261.shtml
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